Immobili esteri e Conti all’estero, Cosa Dichiarare?


Dichiarare o non dichiarare la proprietà di immobili esteri o di conti correnti presso banche estere? Quando è obbligatorio il monitoraggio fiscale?

Ecco una breve guida che spiega quando dichiarare gli immobili esteri e i conti esteri e come calcolare le relative imposte.

Dichiarazione degli immobili all’estero: RW ed IVIE

Per quanto riguarda gli immobili, la normativa fiscale sembra abbastanza chiara:

Non tutte le unità immobiliari detenute all’estero devono essere indicate nel quadro rw della denuncia dei redditi: la casa va dichiarata solo se il fabbricato non ha prodotto alcun reddito ma è stato tenuto a disposizione del titolare, che non lo ha dato in locazione.

Precisamente, la norma esonera il contribuente dall’obbligo di monitoraggio sui fabbricati esteri solo se non sono intervenute variazioni patrimoniali nel corso dell’anno d’imposta.

Per “variazioni” la legge intende acquisto, vendita, affitto, comodato d’uso, usufrutto ecc.

Tuttavia, esiste un problema che si chiama Ivie.

L’ivie è l’acronimo di Imposta sul Valore degli Immobili situati all’estero.

I contribuenti italiani devono pagare l’Ivie su tutti gli immobili che hanno acquistato, ricevuto in donazione o ereditato, localizzati fuori dai confini nazionali.

Per calcolare e versare l’IVIE occorre compilare il quadro RW della dichiarazione dei redditi.

L’IVIE si calcola – se l’immobile si torva in un paese UE – applicando l’aliquota dello 0,76% al valore catastale o, in subordine, al costo indicato nel rogito dell’immobile estero. Dall’imposta si detraggono le imposte pagate sulla proprietà immobiliare allo Stato estero. Se l’imposta calcolata non supera i 200 Euro, l’ivie non è dovuta.

Per versare l’IVIE si usa il modello F24 con i codici tributo che seguono: 4041 (saldo), 4044 (acconto prima rata) e 4045 (acconto seconda rata o unica soluzione).

Chi è obbligato a dichiarare case e conti esteri?

Il problema della dichiarazione delle attività finanziarie e patrimoniali detenute all’estero riguarda soprattutto lavoratori e imprenditori italiani che vivono o hanno vissuto all’estero.

Molti soggetti che per un determinato periodo di tempo hanno lavorato all’estero o hanno esercitato un’attività d’impresa in territorio estero, comprano casa o aprono un conto bancario estero.

Comprare casa all’estero e aprire un conto corrente estero sono attività del tutto legittime.

Il problema tuttavia si presenta quando gli “expat” rientrano in Italia e continuano a possedere la casa o il conto estero, omettendo di segnalarli al Fisco italiano.

Tra l’altro, l’obbligo di dichiarare gli immobili esteri e i soldi detenuti su conti all’estero sussiste anche quando il lavoratore o l’imprenditore italiano, omette di cancellarsi dall’Anagrafe della popolazione residente e iscriversi all’AIRE.

Occorre fare attenzione perché l’omessa dichiarazione dei capitali esteri ha 2 possibili conseguenze: una meno grave, l’altra più grave.

  • Se il cittadino italiano omette di dichiarare la casa o i capitali esteri detenuti in un paese non black list, si beccherà sanzioni amministrative.
  • Se il cittadino italiano non dichiara la casa estera o i soldi su un conto estero detenuti in un paradiso fiscale o territorio a fiscalità privilegiata, non solo si beccherà pesanti sanzioni amministrative, ma sarà considerato dal Fisco come un vero è proprio evasore:

L’Agenzia delle Entrate presumerà che tutti i capitali esteri non dichiarati dal contribuente italiano, siano stati costituiti con redditi sottratti a tassazione in Italia. In sostanza, paghi le tasse (irpef) su quei capitali e pure le sanzioni e gli  interessi.

Il quadro della situazione diventa paradossale quando la norma si applica ai marittimi, che  magari hanno lavorato per un armatore straniero con nave e società registrata alle Seychelles o altro paradiso fiscale e hanno dimenticato di dichiarare al Fisco l’apertura e il possesso di un conto estero.

Giova ricapitolare che le case all’estero devono essere dichiarate se il contribuente ha residenza fiscale in Italia e se sono date in locazione (o concesse in godimento in forza di altro diritto reale: usufrutto ecc.). Se invece gli immobili esteri non sono state affittati o né concessi in godimento, sono da dichiarare in Italia solo se l’ivie calcolata supera i 200 Euro.

Conti all’estero: adempimenti dichiarativi e imposte

Per quanto riguarda i conti esteri, devono essere dichiarati nel quadro RW solo se si tratta di conti correnti bancari e depositi tenuti all’estero, che superano la soglia dei €. 15.000,00, con riferimento al massimo complessivo raggiunto nel corso del periodo d’imposta.

Sui conti esteri è tra l’altro dovuta l’IVAFE: l’imposta sul valore delle attività finanziarie detenute all’estero.

Per ogni conto, deposito o libretto di risparmio accesi presso una banca di un Paese estero, l’imposta dovuta è pari ad Euro 34,20.

L’imposta è tuttavia dovuta solo se la giacenza media dell’anno (o del periodo, se il conto all’estero è stato aperto e chiuso nello stesso anno d’imposta) è superiore a 5.000 euro (sommando tutti i conti correnti detenuti presso il medesimo istituto di credito).

Anche qualora l’Ivafe non sia dovuta, perché la giacenza media non supera i 5mila Euro annui – e di conseguenza non si è soggetti al monitoraggio fiscale – occorre comunque calcolare, dichiarare  e versare l’imposta sostitutiva con aliquota del 26% sull’ammontare degli interessi esteri percepiti dal contribuente.

Rischi dell’omessa dichiarazione di immobili esteri e conti esteri

L’obbligo di dichiarare case estere o soldi trasferiti all’estero non va trascurato, in quanto oggi esistono diverse strade attraverso cui l’Agenzia delle Entrate può individuare le disponibilità estere di un contribuente italiano.

Basti pensare ai numerosi trattati sullo scambio di informazioni fiscali stipulati dall’Italia con le autorità estere di altri Paesi nonché gli accordi sulla collaborazione fiscale stipulati in ambito UE, per capire quanto possa essere rischioso sottacere al Fisco il possesso di capitali all’estero.

Oltretutto, è sempre più diffusa la presenza di whistleblowers nelle istituzioni finanziarie estere  e negli studi professionali: ne è un esempio lampante il caso della lista Falciani, ingegnere informatico della HSBC, famoso per aver rivelato alle autorità estere l’elenco dei correntisti esteri della Banca per cui lavorava.

Non meno rilevanti sono i casi Panama Papers e Malta Papers, i cui files sono a disposizione delle amministrazioni fiscali nazionali ed estere, da cui è intuibile quanto possa essere rischioso possedere un conto all’estero o una società all’estero e non dichiararla al Fisco.

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