(Italiano) Antiriciclaggio agenti immobiliari: Cosa Fare?


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Il presente articolo è dedicato al tema dell’antiriciclaggio agenti immobiliari, con un focus specifico su obblighi e sanzioni.

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Antiriciclaggio per gli agenti immobiliari

Anche le agenzie immobiliari, per evitare sanzioni amministrative e penali, devono osservare gli obblighi sanciti dalla normativa antiriciclaggio, prevista dal decreto 231/2007, aggiornato con il recepimento della quarta direttiva antiriciclaggio.

Gli agenti immobiliari rientrano infatti nella categoria “operatori non finanziari”, ad opera dell’art. 3, comma 5, let. “e” del decreto antiriciclaggio.

In forza di questa norma, gli agenti in affari che svolgono attività in mediazione immobiliare iscritti al Registro delle imprese, ai sensi della legge 1989, n. 39, devono collaborare attivamente con le autorità statali (Banca d’Italia, Uif, Guardia di Finanza) nel contrasto ai fenomeni di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo.

La collaborazione antiriciclaggio prevede i seguenti obblighi:

  • Obbligo di adeguata verifica della clientela;
  • Obbligo di registrazione antiriciclaggio;
  • Obbligo di valutazione del rischio;
  • Obbligo di segnalazione;
  • Obbligo di comunicare al Ministero dell’Economia e delle Finanze, le infrazioni alla normativa relativa alle soglie di pagamento in contante e titoli al portatore.

In questa breve guida cercherò di spiegare come rispettare la normativa sul contrasto al riciclaggio di denaro sporco e, nello specifico, come assolvere i predetti obblighi antiriciclaggio da parte degli agenti immobiliari, per evitare le sanzioni.

L’agente immobiliare non deve trascurare la normativa sul contrasto al riciclaggio e al finanziamento delle attività terroristiche, potendo altrimenti incorrere in sanzioni durissime.

Sotto questo punto di vista, quella degli agenti immobiliari è una delle categorie più a rischio, proprio perché l’entità di talune sanzioni antiriciclaggio è collegata al valore dell’operazione per cui l’agente presta l’attività di mediazione.

Ecco un esempio:

Con la nuova normativa antiriciclaggio 2017, l’omessa segnalazione di operazione sospetta all’UIF da parte dell’agente immobiliare, è una violazione sanzionata, in alcuni casi, fino ad un massimo di un milione di euro, quando dall’operazione sia derivato un vantaggio non determinabile.

Pertanto, nel caso in cui l’agente immobiliare riceva dal suo cliente un incarico per il compimento di una sere di operazione immobiliari sospette, senza effettuare la segnalazione alla Banca d’Italia (u.i.f.) potrebbe rischiare una sanzione fino ad 1 milione di euro.

Può essere sospetta un’operazione immobiliare che non sia in linea con la capacità reddituale del cliente, integrando la condotta contemplata da uno degli indici di anomalia emanati dal Ministero dell’Interno.

Ecco un caso di maxi-sanzione comminata ad un agente immobiliare:

Antiriciclaggio: Maxi sanzione da 690.0000 Euro ad un agente immobiliare.

Dopo aver esplicitato quanto sia importante garantire il rispetto della normativa antiriciclaggio per gli agenti immobiliari, diamo uno sguardo al contenuto degli obblighi.

L’adeguata verifica antiriciclaggio per gli agenti immobiliari

L’adeguata verifica della clientela si sostanzia nei seguenti adempimenti:

  • Identificazione del cliente e verifica della sua identità;
  • Identificazione del titolare effettivo e verifica della sua identità;
  • l’acquisizione e la valutazione di informazioni sullo scopo e sulla natura del rapporto continuativo;
  • il controllo costante del rapporto con il cliente;

L’identificazione del cliente va fatta attraverso un documento di identità o un altro documento di riconoscimento equipollente e sulla basi altri documenti e informazioni ottenuti da una fonte affidabile, come il Registro delle Imprese, Banche dati e altri registri tenuti da enti pubblici e o privati, in ottemperanza al principio “know your customer” (conosci il tuo cliente).

L’agente immobiliare deve identificare il titolare effettivo, quando il cliente è una società, un trust, una fondazione o altro ente giuridico.

L’identificazione della titolarità effettiva delle persone giuridiche è funzionale a capire qual è la struttura societaria dell’ente e chi lo controlla.

Il titolare effettivo è infatti la persona fisica che ha un potere di controllo sull’ente e/o né comunque il beneficiario.

In caso di impossibilità di identificazione del titolare effettivo, l’agente immobiliare si deve astenere dal compimento dell’operazione richiesta dal cliente e valutare se effettuare una s.o.s. all’UIF.

È altresì opportuno che gli agenti immobiliari sottopongano al cliente e all’eventuale titolare effettivo la compilazione di una specifico questionario, sullo scopo e la natura delle operazioni immobiliari, ai fini della corretta valutazione del rischio.

 

Registrazione antiriciclaggio agenti immobiliari

Per quanto riguarda l’obbligo di registrazione dei dati, gli agenti immobiliari possono alternativamente istituire:

  • il Registro della Clientelacontenente i dati identificativi del cliente, i dati e le informazioni circa le operazione immobiliari effettuate;
  • un Archivio Informatico, attraverso l’installazione di un apposito software antiriciclaggio.

L’obbligo di conservazione dei dati invece è assolto dall’Agente  mediante la raccolta e la tenuta, per un periodo di 10 anni, della documentazione utilizzata per adempiere all’obbligo di adeguata verifica della clientela, così come le copie documenti identità, copie deleghe e procure, copie statuti e atti costitutivi, visure camerali, mezzi di pagamento e atti pubblici.

Segnalazione di operazioni immobiliari sospette

Gli agenti immobiliari, come già anticipato, hanno l’obbligo giuridico di segnalare all’UIF (organo istituito presso la Banda d’Italia) le operazioni sospette di riciclaggio.

Nell’espletamento del suddetto obbligo, la principale difficoltà consiste nel capire quando una determinata operazione è da qualificarsi come “sospetta”.

Per valutare la sussistenza del sospetto nel caso concreto, l’operatore deve far riferimento, in primo luogo, agli indici di anomalia del Ministero dell’Interno.

Gli indicatori di anomalia stigmatizzano una serie di condotte che, qualora si verifichino nel caso concreto, obbligano l’agente immobiliare a segnalare l’operazione all’UIF.

Sebbene gli stessi siano stati emanati come strumenti di ausilio per agevolare i soggetti obbligati ad assolvere gli obblighi aml, di fatto rappresentano disposizioni vincolanti.

In sostanza, se l’agente, nonostante la sussistenza di un’anomalia, non segnala l’operazione, rischia una sanzione.

Come già riferito, la sanzione per omessa segnalazione di operazione sospetta può arrivare fino ad 1 milione di Euro.

La sanzione è irrogata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, con proprio decreto.

I controlli e le ispezioni antiriciclaggio nei confronti degli agenti immobiliari sono invece effettuati dalla Guardia di Finanza.

Obbligo di comunicazione al MEF e alla Guardia di Finanza

Altro obbligo antiriciclaggio a carico degli agenti immobiliari è quello di comunicare al Ministero dell’Economia e delle Finanze e alla Guardia di Finanza, le infrazioni alla normativa relativa alle soglie di pagamento in contante e titoli al portatore entro 30 giorni dall’avvenuta conoscenza del fatto.

Le infrazioni da comunicare si riferiscono al divieto di effettuare trasferimenti di denaro contante e di titoli al portatore in euro o in valuta estera, tra soggetti diversi, siano esse persone fisiche o giuridiche, quando il valore oggetto di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a 3.000 euro.

 

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